Признание права на самовольную постройку

Проблема признания права на самовольную постройку знакома многим застройщикам, по тем или иным причинам, пренебрегшим законными путями получения разрешения на ее возведение или не имеющими права на земельный участок, на котором велось строительство. Длительное время государство лояльно относилось к таким постройкам и при достаточной настойчивости застройщика позволяло им оформить право собственности постфактум.

Ситуация изменилась в 2015 году с принятием ФЗ №258 от 13.07.2015 года, внесшим корректировки в ст. 222 ГК РФ. Эти поправки значительно усложнили порядок признания права собственности на самовольно возведенную постройку. С указанного времени узаконивание «самостроя» производится в следующем порядке.

 Какие строения требуют признания права собственности

 Федеральный закон 258 изменил понятие самовольной постройки. Теперь под ними понимают:

1. Сооружение, строение или здание на участке, на который не оформлено право собственности застройщика.
2. На участке, владение которым законно, но не соблюдено его целевое назначение, запрещающее строительство (земли сельскохозяйственного, рекреационного, водоохранного использования, лесные или водные угодья, земли, отведенные под строительство транспортных коммуникаций и некоторые другие).

С 2015 года к строениям относятся и объекты незавершенного строительства, возводимые без получения разрешения, в отсутствии необходимой проектной документации или в нарушение правил реконструкции частных жилых строений (превышение этажности выше 3-х этажей) или надстройка дополнительных этажей, не предусмотренных строительной документацией. Для проведения подобных работ у застройщика должны быть оформлены соответствующие документы предусмотренные ст. 51 ГК РФ.

 Порядок узаконивания самовольной постройки

Действия застройщика, нарушившего действующие правила, но желающего исправить положение, добиться решения о признании права собственности на самовольную постройку, зарегистрировать и эксплуатировать построенное здание, подчинены четкому алгоритму. Он включает в себя:

А) Установление нарушений закона при возведении здания. По действующим правилам не все строения могут быть легализованы. Имеет смысл заняться проблемой только в том случае, если к моменту начала строительства у застройщика отсутствовал один или несколько документов:

• разрешение на строительство;
• акт ввода в эксплуатацию.

В данном случае можно восстановить право через суд. При этом обязательно следует доказать (предоставить суду документальное подтверждение) что застройщик до начала строительства пытался в законном порядке легализовать свои действия. Либо, имея разрешение на строительство, он в чем-то нарушил требования строительных норм и не смог получить акта ввода постройки в эксплуатацию.

›

‹

Рассматривая сложившуюся ситуацию, суд исследует как минимум четыре обстоятельства:

1. Застройщик не допустил значительного нарушения градостроительных и иных норм и правил.
2. Возведенное строение не представляет угрозы для людей и окружающей среды.
3. Не нарушает права третьих лиц (ввиду повышенной этажности, перекрывающей свет в строениях соседей, прекращения доступа к ранее возведенным постройкам, нарушение ранее действующего сервитута и пр.).
4. Застройщик предпринимал меры к получению разрешения на строительство, но получил отказ. Существенным является не сам факт отказа, а его мотивировка. Если отказ последовал вследствие указания на несоответствие целевого назначения земельного участка или в силу того, что участок не принадлежит застройщику, то обжалование отказа разрешительного органа не подлежит удовлетворению.

Б) оформление права собственности на земельный участок, где возведено строение. Он может быть оформлен в собственность в силу наследования, акта дарения, оформления в постоянное (бессрочное) пользование, покупки у частного лица, приобретения на аукционе, проводимом местными органами власти по продаже земель, предназначенных для ИЖС или промышленного строительства.

В) подготовку искового заявления в суд. Предусматривает досконально владение нюансами земельного и градостроительного законодательства, смежными отраслями права. Самостоятельно представлять собственные интересы в суде проблематично. Оптимальный выход – обращение в специализированную юридическую фирму «Единая Оценочная Компания».

›

‹