Споры в долевом строительстве

    Самым распространенным нарушением прав инвесторов-потребителей, участников договора долевого строительства, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости только для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности является – нарушения сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома. Это Ваш случай?

    Тогда, Запомните, что не стоит подписывать составленные под различными уважительными предлогами и направленные к Вам от застройщиков дополнительные соглашения. Как правило, в них застройщики снимают себя первоначальную договорную ответственность в виде уплаты неустойки за нарушения предусмотренных сроков сдачи. Подписав, Вы добровольно снимаете с организации гражданско-правовую ответственность и соглашаетесь в дальнейшем не взыскивать денежные средства, которые Вам полагаются по договору долевого строительства.

Ответственность застройщика:

    Неустойка с застройщика взыскивается по 214 ФЗ – федеральному закону о долевом участие в строительстве. Закон определяет понятие неустойки по ст. 330 Гражданского Кодекса РФ. Проще говоря, неустойка это деньги, которые исполнитель услуги обязан уплатить за неисполнение своих обязательств. Если обязательства были не исполнены совсем – то неустойка взыскивается сверх уплаченной заказчиком. Если же обязательства были исполнены, но не в указанный в договоре срок или в ненадлежащем качестве – то это сумма сверху. В обывательском понимании неустойку называют также пеней или штрафом, но это не совсем юридически корректно.

С какого момента считать неустойку?

    Расчет суммы неустойки взять с потолка нельзя – все регулируется законом. В судебной практике есть случаи, когда застройщик прописывает в договоре долевого участия условия неустойки и отстраняется от этой ответственности. Подобные договора успешно опровергаются в судебном порядке.

    Ч.2 ст.6 214-фз объясняет, как необходимо рассчитать неустойку. Все просто – за каждый просроченный день застройщик должен уплатить дольщику сумму в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств. Если вы гражданин РФ – то эта сумма умножается на два.

    Пример. Квартира стоит 1 млн рублей. Ставка рефинансирования сейчас приравнена к ключевой ставке ЦБ. Необходимо выяснить, размер ключевой ставки на момент расчета неустойки. Расчет представлен для физического лица. Итого: 1 млн рублей умножаем на два (физлицо), умножаем на 1/300, умножаем на количество дней (1 день), умножаем на ключевую ставку ЦБ. Итогом будет – расчет неустойки за день просрочки.

Существует несколько способов взыскания неустойки с застройщика:

1. Досудебный способ. Такое происходит часто. Застройщик при передаче квартиры одновременно или через некоторое время передает дольщику денежные средства, рассчитанные им законодательно. Для этого необходимо подготовить претензию, рассчитать неустойку и предъявить ее застройщику.

    Очень важный момент – составление претензии:

• Указываем точный адрес застройщика. Информацию можно взять в договоре долевого участия;
• Указываем точные данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия;
• В приложение добавляем копию договора долевого участия и документы, подтверждающие оплату договора – копию кассового чека, акта приема денежных средств или иной документ.
• Оригиналы документов обязательно оставляйте себе.

    Претензию необходимо отнести в офис застройщика. Обязательно оставить у себя экземпляр претензии с  пометкой о принятии претензии застройщиком.

2. Взыскание неустойки в суде

    Если застройщик отказывается выплачивать неустойку в добровольном порядке, то взыскиваем ее через суд. Как показывает практика, сейчас суды на стороне дольщиков.

    Если к застройщику дольщики обращаются массово, то нередко либо судья, либо застройщик предлагают объединить их в одно производство или исковое заявление. Делать это категорически не рекомендуется. Ответ достаточно прост: постоянные затягивания сроков рассмотрения дела, во время которого застройщик может обанкротиться – так как судебные заседания могут откладываться из-за постоянной неявки какого-то участника процесса.

›

‹

Перечень документов, которые понадобятся для суда:

• Копии платежных документов – чеки кассовые и товарные, акты приема денежных средств;
• Досудебная претензия с подтверждением ее получения застройщиком;
• Документы, подтверждающие дополнительные, сверх неустойки, убытки;
• Иные документы.

    Помните! Застройщик несет повышенную ответственность перед потребителем, являющимся участником долевого строительства. Поэтому отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности перед дольщиками за нарушение обязательств.

    Отсутствие вины застройщика в нарушении сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома также не может служить основанием для снижения его ответственности перед инвесторами-потребителями.