Оспаривание кадастровой стоимости

Сроки зависят от сложности дела, но в среднем процесс может занять от одного до шести месяцев.

Шансы на успех зависят от конкретной ситуации и правильности подготовки документов, но в большинстве случаев мы добиваемся положительных результатов для наших клиентов.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка требует проведения независимой оценки, которая покажет реальную рыночную стоимость земли. Далее процесс оспаривания можно проводить через суд.

В случае отказа во внесудебном порядке, всегда можно обратиться в суд. Мы предоставляем полное сопровождение на всех этапах, включая судебные разбирательства.

Ранее расчет налоговой базы на имущество физ. лиц производился на базе инвентаризационной оценки , основу которой составляла стоимость создания объекта с учетом коэффициента имущества.
Изменения в законодательстве

Оплата налогов до произошедших изменений производилась за следующие объекты: комната, гараж, квартира, частный дом. Согласно нововведениям, налог будет оплачиваться также за:

• Машиноместо (0,5%);
• Дачу и подобные постройки на земле (0,1%);
• Недострой (0,1%);
• ЕНК.

Налоговая нагрузка

Для плавного перехода к новым условиям рост налогового бремени раздробится до 2020 года. Ежегодно ставка налога будет увеличиваться на 20%, постепенно подключатся понижающие коэффициенты, охват налоговых нововведений затронет не все регионы.

Налоговое законодательство также регламентирует о том, что физлица будут отчислять в бюджет 0,1% от кадастровой стоимости.

С 2016 года расчет налоговой базы осуществляется на основании кадастровой стоимости (своеобразная замена инвентаризационной оценки), что позволяет не допускать занижения фактической стоимости имущества в договоре купли-продажи недвижимости.

Кадастровая стоимость по результатам оценки может оказаться значительно завышенной. Это ведёт к повышению налогов и арендной платы. Причинами завышенной кадастровой стоимости могут быть следующие обстоятельства:

• При оценивании учитывалась не действительная стоимость объекта, а стоимость аналогичных;
• При оценивании использовался метод общей оценки, недостаток которого заключается в частом игнорировании тех или иных индивидуальных особенностей конкретного объекта.

Данные причины служат поводом для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость. Это может привести к снижению кадастровой стоимости и уменьшению налогов.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости:

• Недостоверная информация об оценённом объекте, которая использовалась для оценки;
• Определение рыночной цены объекта на ту дату, в которую устанавливалась кадастровая стоимость его.

В обоих случаях есть возможность добиться уменьшения кадастровой стоимости и налогов на объект.

При этом во втором случае происходит по сути не оспаривание, а установление заново кадастровой стоимости. В отношении объекта проводится индивидуальная оценка, отчёт по которой служит основанием для установления правильной кадастровой стоимости и изменения необоснованно завышенной суммы налогов, а также арендной платы.

Для проведения оценки недвижимости с предоставлением отчетов в комиссию или в суд. Исходя из ФЗ-135 и ст 24.18 требуется:

• Членство оценщиков, принимающих участие в переоценки кадастровой стоимости в одной из саморегулируемых организаций (СРО);
• Наличие у оценщиков квалификационного аттестата, по необходимому направлению оценки;
• Страховка профессиональной деятельности оценщиков и оценочной компании (Полисы страхования ответственности оценщика и компании при осуществлении оценочной деятельности);
• Соблюдение оценщиком требований Закона № 135-ФЗ, ФСО1-7, а также стандартов и правил, установленных СРО оценщиков, членом которой он является;
• Соблюдение стандартов, принятых ФЗ для выполнения оценки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости;
• Соблюдение конфиденциальности информации, полученной от Заказчика, относительно объекта оценки.

К 2025 году прогнозируют увеличение в 2 раза по сравнению с 2020 имущественного налога на объекты недвижимости в столице. Сейчас около 70 % коммерческой недвижимости имеют завышенную государственную оценку, не совпадающую с рыночной. Расходы клиента на оспаривание кадастровой стоимости расположенного в Москве имущества быстро окупятся с учетом темпа роста налогов. Необоснованно увеличенные расценки на наделы земли в регионе отрицательно сказываются на их выкупной стоимости у муниципалитетов и других органов. Сэкономить расходы позволит обращение к специалистам с положительным опытом работы в данной правовой сфере. 

Юристы в ходе подготовки искового заявления обращаются к оценщикам за составлением отчета об оценке, доказывающего, что стоимость недвижимости в базе Росреестра завышена. Перед подачей искового заявления готовится следующий комплект документов:

• выписка из ГКН или ЕГРН с указанием кадастровой стоимости Росреестра;
• свидетельство о собственности, другая удостоверяющая право пользования или владения документация;
• отчет о проведенной оценщиком процедуре определения рыночной стоимости на момент установления кадастровой;
• для исков с требованием признать данные об объекте недвижимости недостоверными – доказательства наличия технической или кадастровой ошибок.

К заявлению прикладывается удостоверение личности и квитанция об оплате госпошлины. В ходе слушаний в качестве доказательной базы дополнительно приводятся аргументы и предоставляются другие свидетельства.

Суд может возложить на ответчика в результате признания его вины в необоснованном завышении стоимости объекта уплату судебных расходов. Новая установленная цена недвижимости указывается в резолютивной части судебного решения, которое предоставляется собственником в Росреестр для внесения изменения в базу данных ЕГРН и ГКН.