Оценка земель сельхоз назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

— для ведения сельскохозяйственного производства;

— для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Возможности использования сельскохозяйственных земель:

Сельскохозяйственные земли можно использовать по-разному, что указано в Законе:

— для личного подсобного хозяйства;

— для организации производства, что включает в себя пашни, участки для скоса сена, виноградники и прочее;

— для организации КФХ;

— строительства дачного домика, если на это есть соответствующее разрешение, выданное при приобретении участка;

— для садоводства;

— для рыбных хозяйств;

— научно-исследовательских станций и прочее.

На территории земель сельскохозяйственного назначения могут также находиться замкнутые водоемы – природные или искусственно созданные.

Закон выделяет отдельную категорию земель – сельскохозяйственные угодья, которые особо охраняются государством.

К сельскохозяйственным угодьям можно отнести следующие участки:

— с кадастровой стоимостью, превышающей среднюю в пределах одного муниципального образования более чем на 10 процентов;

— угодья, принадлежащие научно-исследовательским образованиям любого уровня;

— земли с искусственным орошением.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).

2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.

3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., — всего 17 видов разрешенного использования).

4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).

5. Земли, на которых расположены леса.

6. Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

— основные;

— условно разрешенные;

— вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков I-VI категорий:

1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:

— определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;

— определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;

— выбор допустимых чередований посевов (севооборота);

— определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;

— определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;

— расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;

— определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;

— расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;

— расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;

— расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;

— расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);

— определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;

— расчет коэффициента капитализации земельной ренты;

— определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;

— расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.

3. Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.

Установление фактической стоимости сельскохозяйственного участка нужно:

— При оформлении договора купли-продажи земли.

— Для процедуры вступления в наследство.

— При оформлении кредитного договора под залог имущества.

— В случае оспаривании кадастровой стоимости земли.

— В качестве доказательства в судебном процессе.

Факторы, влияющие на стоимость сельскохозяйственных участков:

— Месторасположение. Всегда выгодные сделки с теми землями, которые расположены в экологически чистых природных зонах. Такие направления пользуется постоянным спросом.

— Категория рельефа. Участи с горизонтальным вариантом рельефа удобны для застройки и часто приобретаются под ИЖС.

— Состав и характеристики грунта. Данный показатель нельзя рассматривать отдельно от цели использования сельсхозугодий. В том или ином случае ценна может быть, как плодородная земля, так и участок с песчаным грунтом (отличный вариант для жилищного строительства).

— Наличие инженерных коммуникаций. Безусловно, если имеется возможность присоединения к уже существующим сетям, для стоимости сельскохозяйственного участка это — большой плюс.

— Наличие замкнутых водоёмов. Также немаловажный фактор, повышающий стоимость сельскохозяйственного участка.

— Фактическая урожайность. В данном случае оценивается уровень урожайности (или продуктивности) по основным видам сельхозкультур.

— Цена реализации сельхозпродукции. Данный показатель обязательно рассматривается с учётом затрат на её производство.

Наши конкурентные преимущества:

— Мы даём правовые гарантии качества работы: полученный отчёт об оценке коммерческих помещений соответствует всем требования Федерального Закона 135 Об оценочной деятельности в РФ и федеральным стандартам.

— У нас внедрена система страхования рисков: ответственность каждого оценщика нашей компании перед Вами застрахована.

— Наша работа прозрачна, а её результаты полностью достоверны: в качестве итоговых документов Вы получите не только отчёт независимой оценки, но и, при необходимости, — детальное экспертное заключение от СРО об этапах и методах её проведения.

— Оформленные нами документы признаются всеми органами власти: Вы можете использовать отчётные формы и заключения для любых целей, в том числе при защите своих прав в суде.

Алгоритм сотрудничества:

— Наш специалист свяжется с Вами для детального обсуждения особенностей сделки, цены оценки и назначения места, даты и времени осмотра объекта.

— Встреча оценщика и заказчика в месте осмотра, заключение договора и оплата. (Вы можете приехать для заключения договора и внесения оплаты к нам в офис).

— Специалист консалтинговой группы «Единая Оценочная Компания» готовит Отчёт об оценке, используя наиболее эффективный метод расчёта стоимости с учётом цели и задач оценки.

— Доставка курьером пакета документов: отчёт, акт выполненных работ. (Вы можете приехать для получения отчета к нам в офис).

— Срок выполнения оценки недвижимости — 2–5 рабочих дней с момента предоставления всех необходимых документов и осмотра.

Документы, необходимые для оценки:

— Правоустанавливающая информация (одно из: свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.);

— Техническая информация, характеризующая количественные и качественные характеристики объекта оценки (одно из: технический паспорт, паспорт БТИ, выписка из БТИ, поэтажный план, экспликация, информационной справки, в которой указать размеры, материал и т.п.)

— Кадастровый паспорт, кадастровая справка (в некоторых случаях)

— Сведения о наличии обременений (если таковые имеются);

— Данные о заказчике оценки недвижимости — паспорт или реквизиты организации.

Данный перечень документов является ознакомительным. После более детального ознакомления оценщика с заданием на оценку данный перечень может быть сокращён.

Мы всегда стремимся предложить оптимальное решение для любой поставленной задачи. Оценку проводят специалисты, за плечами которых большой багаж практического опыта и множество оценочных проектов различной сложности, обладающие необходимой квалификацией для оказания качественных и своевременных услуг.
Все права защищены