Для чего нужна оценка квартиры?

Оценка квартиры – это процесс определения ее рыночной стоимости, то есть цены, по которой ее можно продать на свободном рынке. Выделяется масса ситуаций, для чего нужна оценка квартиры. Обычно она требуется при продаже недвижимости, оформлении ипотеки, наследовании или разделе имущества. В каждом случае подбирается определенный набор инструментов и методов, позволяющий точно установить стоимостные показатели объекта.  

Зачем нужна оценка квартиры?

Определение стоимости недвижимости позволяет получить объективную информацию о цене конкретного объекта. Приведем перечень типичных ситуаций, зачем нужна оценка квартиры:

•       Продажа. Благодаря оценочным мероприятиям продавцу удается определить адекватную цену для продажи квартиры, учитывая ее состояние, местоположение и другие характеристики.
•       Покупка. Результаты оценки помогают покупателю понять, насколько реальна установленная продавцом цена на объект, и не переплатить за квартиру.
•       Ипотека. Банки в обязательном порядке привлекают оценщиков, чтобы определить, насколько недвижимость соответствует требованиям к залоговому имуществу, и насколько велик риск при выдаче кредита.
•       Наследование. Еще один вариант, для чего делают оценку квартиры, — это определения ее стоимости при наследовании. За счет этого удается точно установить размер наследственной массы и рассчитать налог на наследство.
•       Раздел имущества. Недвижимость зачастую оценивают при разделе имущества между супругами, наследниками или иными лицами. Это нужно для определения стоимости доли, которая отойдет каждому из супругов или родственникам.
•       Судебные споры. В судебных спорах, связанных с недвижимостью, тоже часто прибегают к услугам оценщиков. Ситуации, для чего нужна оценка квартиры в суде, обычно связаны с установлением суммы причиненного ущерба в результате пожара, затопления и других несчастных случаев.

Зачем банку оценка квартиры?

Среди заинтересованных лиц, чаще всего пользующихся услугами оценщиков, находятся банки. Отчет о стоимости недвижимости становится обязательным документом, если оформляется ипотека, проводится рефинансирование текущего кредита или выдаются деньги под залог имущества заявителя. Причины, зачем банку оценка квартиры, различаются, обычно это:

•       Определение рыночной стоимости. Банку нужно знать реальную стоимость недвижимости, которая принимается в качестве залога. На основании этого устанавливаются лимиты по размеру кредита, сумме первоначального взноса, сроку кредитования и процентным ставкам.
•       Выявление возможных рисков. Оценка помогает банку проанализировать потенциальные риски кредитования конкретного заемщика. Например, если стоимость квартиры ниже, чем сумма кредита, организация может отказать в ипотеке или потребовать увеличения первоначального взноса.
•       Страхование. Оценочная стоимость объекта становится базовым показателем при расчете страхового возмещения в случае утраты или порчи имущества (напомним, что страхование недвижимости является обязательным условием выдачи ипотеки).

Независимо от того, для чего банку оценка квартиры, эту работу должен проводить квалифицированный эксперт. В большинстве случаев кредитные организации самостоятельно проверяют оценочные компании и заключают договоры о сотрудничестве с теми, кто соответствует их внутренним регламентам. Если потенциальный заемщик обратится за услугой в фирму, которая не соответствует требованиям банка, ему могут отказать в выдаче ипотеки. Список оценщиков стоит отдельно запрашивать у представителей банка.

Как проводится оценка квартиры?

Тот, кто делает оценку квартиры, должен иметь соответствующую квалификацию и лицензию на осуществление данного вида деятельности. Желательно проверить статус исполнителя и убедиться, что он действительно имеет право выполнять подобные работы. Для этого стоит запросить у оценщика квалификационные аттестаты по тем видам деятельности, по которым проводится оценка, действующий страховой полис, покрывающий ответственность исполнителя при осуществлении профессиональной деятельности, а также подтверждение об участии в СРО (саморегулируемой организации) оценщиков.

Относительно самого процесса, как проводится оценка квартиры, то она состоит из нескольких этапов. Процедура начинается со сбора информации о недвижимости. Оценщик или аккредитованная организация изучает основную документацию:

•       технический паспорт;
•       план квартиры;
•       документы о праве собственности;
•       договоры купли-продажи, дарения;
•       свидетельство о наследование и сопутствующие документы.

Чтобы оценить состояние объекта, эксперт выезжает на объект. В отдельных ситуациях допускается изучение фотоснимков (требования к фотографиям озвучиваются предварительно в рамках первоначальной консультации).

Специалист учитывает все факторы, которые могут повлиять на стоимость квартиры, такие как ее площадь, планировка, техническое состояние, этаж, наличие балкона, вид из окна, инфраструктура района, уровень преступности, транспортная доступность и другие.

В зависимости от того, как происходит оценка квартиры – с выездом специалиста на объект или по фотографиям – сроки работы различаются. Обычно на это уходит от трех дней. По результатам эксперт подготавливает отчет, в котором описывает цели и задачи работы, используемые методы, а также выводы и обоснование стоимости объекта. Этот документ после подписания обретает юридический статус и может использоваться не только для получения кредита, продажи недвижимости, но и в суде для разрешения имущественных споров.

На любом этапе проведения процедуры непосредственный заказчик или банк может запросить информацию у исполнителя, как проходит оценка квартиры, а также запросить промежуточные результаты и разъяснения (по необходимости).

Методы и методики оценки квартиры

Эксперты применяют в своей работе разнообразные методы оценки квартиры, выбор конкретного зависит от целей и обстоятельств выполняемых работ, а также от особенностей объекта.

Одним из наиболее распространенных считается сравнительный метод, основанный на анализе цен аналогичных квартир, которые были проданы в последнее время в том же районе. Такой подход чаще всего применяется для оценки жилой недвижимости.

Другой способ – затратный (или расчетный). Он основывается на анализе стоимости материалов и работ, затраченных на строительство объекта. Преимущественно применяется для выявления стоимости уникальной недвижимости, например, исторических зданий или объектов с индивидуальной планировкой.

Еще одна методика оценки квартиры основана на выявлении потенциальной прибыли, которую можно получить от сдачи объекта в аренду. Этот способ называют доходным. Его используют, оценивания как жилые квартиры, так и производственные помещения, офисы, магазины.

Заключение

Оценка квартиры – это важный шаг при продаже, покупке, оформлении ипотеки, наследовании, разделе имущества и в других ситуациях, связанных с недвижимостью. Определение стоимости позволяет получить объективную информацию о цене, что помогает избежать финансовых рисков и сделать правильный выбор. Независимо от того, зачем нужна оценка квартиры – для банка, чтобы получить ипотеку или крупную сумму денег под залог, либо для раздела имущества между супругами и родственниками, вступившими в наследство, выполнять такую работу должен компетентный эксперт с соответствующей квалификацией и опытом. Только в этом случае можно быть уверенным в достоверности и объективности полученных результатов.