Самовольная постройка: как правильно узаконить и избежать сноса?

Самовольная постройка – объект недвижимости, который был возведен без получения разрешений и проведения согласований. Он способен стать проблемой для владельца. Такой объект нельзя подарить, продать или совершать с ним иные юридически значимые действия. Кроме того, хозяина постройки могут обязать снести ее. Компенсирование расходов в этом случае не выполняют. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, необходимо правильно узаконить недвижимость. Для этого необходимо действовать строго в соответствии с положениями законодательства.

Что считается самовольной постройкой?

Важно заранее выяснить, какая постройка самовольная. Это позволит четко понимать нюансы сложившейся ситуации и выяснить, нужно ли проводить легализацию недвижимости. В РФ существуют четкие критерии признания объекта самостроем. Они отражены в ст. 222 ГК РФ. Речь идет об объекте самовольной постройки, если:  

•       участок, на котором возведена недвижимость, не был предоставлен в установленном порядке – например, нельзя строить объекты любого типа на соседском или муниципальном участке, если разрешение на подобную деятельность не получено;
•       недвижимость разместили на участке, вид разрешенного использования которого не предполагает выполнение строительства, - так, если земля предназначена для занятия садоводством или огородничеством, на ней нельзя возводить жилой дом;
•       обязательные согласования на строительство объекта не были получены – потребность в их оформлении может возникнуть, если, например, участок находится в особой зоне, для возведения построек в которой необходимо получение разрешения;
•       строительство проведено с нарушением установленных норм – так, на участке, предназначенном для ИЖС, нельзя возводить объекты высотой больше 3 этажей или 20 м.

Несоблюдение хотя бы 1 критерия создает основания для признания постройки самовольной.

Основные риски и последствия самовольного строительства

Постройки, признанные самовольными, несут потенциальные риски для их владельца. Гражданин может столкнуться с:  

1.     Трудностями при оформлении права собственности. Пока недвижимость не узаконена, ее нельзя зарегистрировать. Гражданин получит отказ в выполнении процедуры.
2.     Проблемами с продажей или передачей объекта в собственность другому лицу. Официально сделать это не получится. Переоформить незарегистрированную недвижимость на другого гражданина нельзя. В результате все сделки с такой постройкой могут быть заключены только на словах. Лишь небольшое количество покупателей согласятся на выполнение такой процедуры, что значительно усложнит процесс продажи.
3.     Сносом самовольной постройки. Если объект находится на чужой земле, создает угрозу для жизни и здоровья других людей, противоречит разрешенному назначению использования участка, не был оформлен в собственность, хотя закон обязывает выполнять такое действие, может быть принято решение о сносе самовольной постройки. Его можно попытаться оспорить, однако требование удовлетворяют не всегда. Кроме того, гражданин не получит компенсацию понесенных расходов. С ними придется разбираться самостоятельно.

Как легализовать самовольную постройку

Чтобы отстоять свое право на самовольную постройку, необходимо заняться ее легализацией. Закон позволяет осуществить процедуру. Однако она довольно сложная. Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо действовать по следующей схеме:  

1.     Удостовериться, что признание права собственности возможно. Для этого важно проверить, соблюдены ли все установленные требования. Постройку узаконят только в том случае, если она находится на земле, на которой строительство разрешено, а сам объект возведен с соблюдением строительных норм и не угрожает жизни и здоровью других людей. Если хотя бы 1 из критериев не соблюдается, добиться признания права собственности не удастся.
2.     Собрать пакет документов. Для признания права на самовольную постройку потребуется заполненное исковое заявление, а также подтверждение всех указанных в иске обстоятельств. Так, можно предоставить проектную документацию, договор купли-продажи или аренды земельного участка, заключение эксперта, подтверждающее, что недвижимость безопасна и может продолжать использоваться. Точный список определяется в индивидуальном порядке.
3.     Обратиться в суд. На этом этапе важно грамотно соблюсти подсудность. Ее определяют с учетом стоимости иска.
4.     Дождаться, пока запрос рассмотрят. Суд примет во внимание все обстоятельства сложившейся ситуации, а затем вынесет соответствующее решение.
5.     Обратиться в Росреестре для регистрации права собственности. Выполнить процедуру удастся только в случае вынесения судом положительного решения. Дополнительно придется предоставить госпошлину в размере 2 тыс. руб.
6.     Получить выписку из ЕГРН. Документ подтвердит, что гражданин, зарегистрировавший постройку, является ее полноправным владельцем.

Иск о признании самовольной постройки

Иск о признании самовольной постройки – основной документ, позволяющий инициировать процедуру легализации. Он оформляется с учетом требований ст. 131 ГПК РФ. Точная форма иска законодательно не закреплена, однако в вышеупомянутой статье отражены сведения, которые обязательно нужно прописать в документе. Истец обязан указать:  

•       сведения о себе и ответчике;
•       информацию о земельном участке, на котором находится объект, с указанием разрешенного права использования;
•       вид недвижимости и сведения о лице, которое занималось строительством;
•       основания, позволяющие признать постройку самовольной;
•       ссылки на нормативы, дающие гражданину право легализовать объект;
•       перечень приложений к иску о самовольной постройке;
•       дата и подпись.

Необходимо проявлять повышенную внимательность в процессе подготовки документа. Наличие ошибок, неточностей станет основанием для отклонения заявки.

Процедура подачи и рассмотрения иска в суде

Для легализации предстоит суд по самовольной постройке. Заявителю необходимо:  

1.     Определить подсудность. Решения о самовольных постройках принимают мировой и районный суд. Здесь все зависит от стоимости иска.
2.     Направить подготовленное исковое заявление, дополнив его перечнем приложений.
3.     Дождаться, пока дату рассмотрения дела назначат. Суд разошлет уведомления всем участникам процесса.
4.     Принять участие в слушании. Во время суда о сносе самовольной постройки или ее легализации будут рассмотрены все обстоятельства дела.
5.     Узнать итоговое решение. Требования могут быть отклонены или удовлетворены.
6.     Оспорить решение, если оно неправомерно и не устраивает заявителя.

Судебная практика по самовольным постройкам показывает, что требования о легализации недвижимости удовлетворяют, если все установленные правила соблюдены – объект не опасен, находится на земле, на которой разрешено строительство. В остальных случаях узаконить постройку практически невозможно.

Как защитить своё право собственности на самовольную постройку

Если гражданин понимает, что объект могут снести, важно заняться регистрацией права собственности на самовольную постройку. Для этого есть только 1 путь – через суд. Во время разбирательства гражданину предстоит доказать, что признание собственности самовольной постройки возможно. Заявителю придется показать ее безопасность, соответствие установленным нормам. Лучше представить экспертные заключения. Они станут дополнительным плюсом и помогут добиться признания права собственности на самовольную постройку.

Заключение

Таким образом, крайне важно заняться оформлением права собственности на постройку. Если этого не сделать, совершать юридически значимые действия с объектом недвижимости не получится. В некоторых случаях его могут вовсе снести. Чтобы этого не произошло, заранее озаботьтесь легализацией объекта.